Die Heizung im Keller macht seit Wochen Geräusche. Die Jahresabrechnung kam im September, für das Vorjahr. Und auf die dritte E-Mail des Beirats gab es wieder nur eine automatische Antwort.
Spätestens an diesem Punkt fragen sich viele Eigentümer: Können wir den Verwalter loswerden, oder sitzen wir den Vertrag bis zum Ende aus? Die kurze Antwort lautet: Sie müssen nicht warten. Seit der WEG-Reform im Dezember 2020 kann die Eigentümergemeinschaft ihren Verwalter jederzeit abberufen. Einen wichtigen Grund braucht sie dafür nicht mehr.
Was hat sich mit der WEG-Reform geändert?
Früher galt: Wer seinen Verwalter vor Ablauf der Bestellzeit loswerden wollte, brauchte einen wichtigen Grund. Den mussten die Eigentümer im Streitfall auch belegen. Viele Gemeinschaften haben deshalb lieber jahrelang gewartet.
Seit dem 1. Dezember 2020 ist das anders. Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Es reicht ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Diese Regel ist zwingend: Eine Teilungserklärung oder ein Verwaltervertrag, der etwas anderes sagt, ändert daran nichts. Sie gilt auch für Verwalter, die vor der Reform bestellt wurden.
Und was wird aus dem Verwaltervertrag?
Hier liegt der Punkt, den viele übersehen. Die Abberufung beendet das Amt sofort. Der Vertrag läuft aber weiter, und zwar bis zu seinem regulären Ende, höchstens jedoch sechs Monate ab der Abberufung.
In dieser Zeit kann der bisherige Verwalter seine Vergütung verlangen, obwohl er nicht mehr arbeitet. Das Amtsgericht Frankfurt hat 2023 zum Beispiel entschieden, dass eine zum Jahresende abberufene Verwalterin ihr Honorar bis Ende Juni des Folgejahres bekommt (Az. 33 C 3478/22). Was der Verwalter durch das vorzeitige Ende an eigenen Kosten spart, muss er sich in der Regel anrechnen lassen.
Für die Planung heißt das: Rechnen Sie im ungünstigsten Fall mit bis zu sechs Monaten doppelter Verwaltervergütung. Oder Sie legen den Wechsel so, dass der alte Vertrag ohnehin bald ausläuft. Ein Blick in den eigenen Vertrag lohnt sich deshalb immer zuerst.
Wie läuft eine Abberufung ab?
Abberufen wird in der Eigentümerversammlung, nicht per Brief an den Verwalter. Und beschlossen werden kann nur, was vorher als Punkt in der Einladung stand. Ein spontaner Antrag unter „Sonstiges“ reicht nicht.
Der normale Weg ist die nächste ordentliche Versammlung, in vielen Gemeinschaften im Frühjahr. Bitten Sie den Verwalter rechtzeitig und schriftlich, zwei Punkte auf die Tagesordnung zu setzen: die Abberufung und die Bestellung einer neuen Verwaltung. Formulieren Sie den Beschlussantrag gleich mit. Es klingt etwas merkwürdig, ist aber so vorgesehen: Der Verwalter lädt zu der Versammlung ein, in der über seine eigene Abberufung abgestimmt wird.
In der Praxis bereitet fast immer der Beirat den Wechsel vor. Er hat den Kontakt zu den anderen Eigentümern und kann Angebote neuer Verwaltungen einholen. Wer in der Versammlung nur „Wir wollen den alten Verwalter loswerden“ sagt, überzeugt selten. Wer gleichzeitig eine konkrete Alternative mit Angebot präsentiert, schon eher.
Was tun, wenn es nicht bis zum Frühjahr warten kann?
Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform eine Versammlung und nennen dabei Zweck und Gründe, muss der Verwalter einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Das geht auch per E-Mail. Am sichersten ist es, wenn jeder unterstützende Eigentümer das Verlangen selbst schickt oder mit seinem Namen bestätigt.
Weigert sich der Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter selbst einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung muss in Textform verschickt werden, in der Regel mindestens drei Wochen vor dem Termin.
Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Der beste Zeitpunkt ist der, an dem drei Dinge zusammenpassen: Die neue Verwaltung steht fest, die Versammlung ist angesetzt, und der alte Vertrag läuft möglichst bald aus. Wer im Frühjahr wechseln will, fängt deshalb im Winter an. Ein realistischer Zeitplan, rückwärts gerechnet ab der Versammlung:
- Drei bis vier Monate vorher: Verwaltervertrag heraussuchen und Laufzeit prüfen.
- Etwa drei Monate vorher: Der Beirat klärt, ob es eine Mehrheit für den Wechsel gibt.
- Zwei bis drei Monate vorher: Angebote von zwei bis drei Verwaltungen einholen und Gespräche führen.
- Spätestens sechs Wochen vorher: Abberufung und Neubestellung schriftlich für die Tagesordnung beantragen.
- Mindestens drei Wochen vorher: Einladung an alle Eigentümer, idealerweise mit dem Angebot der neuen Verwaltung.
- In der Versammlung: Abberufung, Neubestellung und Vollmacht für den Beirat zur Vertragsunterschrift.
Legen Sie den Wechsel auf einen Monats- oder Quartalsanfang. Ein Wechsel zum 1. Januar ist besonders sauber, weil das neue Wirtschaftsjahr dann bei der neuen Verwaltung beginnt.
Die Abberufung wirkt sofort, die Zahlungspflicht nicht. Beschließen Sie Abberufung und neue Verwaltung deshalb immer zusammen, damit die Gemeinschaft keinen Tag ohne Verwalter ist.
Fazit
Ein Verwalterwechsel ist heute deutlich einfacher als früher. Die Gemeinschaft braucht keinen wichtigen Grund mehr, sondern nur eine Mehrheit und einen guten Plan. Der wichtigste Teil dieses Plans ist die Antwort auf die Frage, wer danach übernimmt. Wie die Übergabe selbst abläuft, lesen Sie in unserem Beitrag Verwalterwechsel in der WEG: So läuft der Wechsel ab.
Wenn Sie als Beirat oder Eigentümer in München überlegen, ob ein Wechsel für Ihre Gemeinschaft infrage kommt, sprechen Sie uns gern an. Wir schauen uns Ihr Objekt und Ihren aktuellen Vertrag an und sagen Ihnen offen, ob und wann ein Wechsel sinnvoll ist.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.
